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按揭房买卖不以抵押权人同意为生效要件
来源:郑州房产律师    校对:范高成律师    发表日期:2016-02-23

裁判要旨

       我国物权法对按揭制度未予明确规定,按揭房屋买卖在我国不是一种典型的法律关系。按揭房买卖只要是双方当事人的真实意思表示,符合合同法第五十二条的规定就是合法有效的,无需经过抵押权人的同意。
 
案情
     2003年7月19日,赵某购买房屋一套,房款合计145305元,首付31295元,赵以该房屋提供抵押担保向乌市住房公积金中心贷款116000元,贷款期限30年。2003年12月1日,赵某与王某签订合同,约定赵将该房屋以原价款转让给被告,被告向原告支付已付款38900元,并承担公积金贷款的还款义务。2006年,因王某多次逾期还款,致赵某在住房公积金管理中心存在不良信用记录,影响了其所在单位其他职工的公积金贷款事项。赵后来经了解认为,按照担保法的相关规定,该转让行为无效。便诉至市某区人民法院,请求法院判令其与被告王某签订的房屋买卖合同无效,由被告返还房屋。
    某区人民法院经审理查明,原、被告双方签订转让按揭房的合同约定,原告有义务在被告支付完总房款的情况下,无偿为被告办理过户手续。如被告不能支付按揭房款达4个月后,原告有权终止合同。在合同履行中,被告王某每月交款均是足额交纳的,但根据中国建设银行住房公积金贷款对账单显示,2006年存在未足额划款的情况。
裁判
    某区人民法院经审理认为,当事人之间订立有关设立、变更、转让、消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。本案原、被告签订的房屋买卖合同是对以按揭形式购买的商品房的转让,该转让合同是双方真实意思表示,合法有效。双方约定被告王某以赵某的名义交纳按揭款,在交清按揭款后原告赵某为王某办理过户手续。故双方的合同并未涉及到该按揭房抵押权人银行的利益,合同未违反相关法律规定,系合法有效合同。法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国物权法》第十五条之规定,判决如下:驳回原告赵某对被告王某的诉讼请求。
    赵某上诉称,根据物权法的相关规定,抵押期间,抵押人未经抵押权人同意,不得转让抵押财产,但受让人代为清偿债务,消灭抵押权的除外。本案上诉人与被上诉人签订的合同未征得住房公积金管理中心的同意,该合同应属无效。另,房地产物权的变动以登记为成立要件,而双方并未办理过户登记。本案转让的房屋是上诉人使用住房公积金贷款购买的,根据住房公积金管理条例,住房公积金属于个人所有,公积金贷款买房只能为职工个人买房,不能用于投资、增值或其他商业目的的住房支出。而本案被告王某以原告赵某的名义还款,且不按期还款,严重损害了上诉人的信用记录及上诉人单位其他职工的住房贷款事项。故,赵某要求推翻原判。
    市中级人民法院经审理认为:当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。上诉人与被上诉人签订的合同已实际履行了5年,合同系双方真实意思表示,内容并不违反相关法律规定,当事人应当按照合同约定的权利和义务全面履行。本案被上诉人正是按照双方的协议约定而占有、使用、受益该房屋,且被上诉人按照上诉人的名义交纳房屋按揭款,并没有损害特定抵押权人的利益。故上诉人认为合同无效,无法律依据。至于上诉人认为其利用公积金贷款购买房屋,又将房屋转让与被上诉人的行为违反了国家关于住房公积金管理制度的规定,不属于确认合同无效的禁止性法律规定。故原审判决认定事实清楚,适用法律正确,应予以维持。
    2008年12月10日, 市中级人民法院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第一项之规定,判决如下:驳回上诉,维持原判。
评析
    本案争议的问题主要是房屋按揭的性质及买卖按揭房屋是否需经抵押权人银行或公积金管理中心的同意。
    一、对房屋按揭的性质在实践中有两种认识,一种观点认为房屋按揭属于不动产抵押,另一种观点认为商品房按揭是一种让与担保。从实践中看,按揭必须以转让房地产的权益给按揭人即银行或公积金管理中心为必要条件,在按揭合同中,按揭人必须将《房产买卖合同》和《房地产证》的正本交付银行或公积金管理中心执管,故按揭房的性质不完全符合不动产抵押的特征,有让与担保的法律特征。
    二、对买卖按揭房屋是否必须经银行或公积金管理中心的同意。原告认为买卖按揭房屋必须经银行同意,否则合同无效。其法律依据是我国担保法第四十九条关于抵押物转让中未通知抵押权人或者未告知受让人的转让行为无效的规定,及物权法第一百九十一条抵押期间抵押人未经抵押权人同意不得转让抵押财产的规定。但是,因为对法律的理解应从总体上把握,法律适用的结果应符合法律的基本原则和立法目的。
    首先,从合同法角度讲,只要双方的买卖合同符合合同法的生效要件,合同即为有效。
    第二,从担保法的角度讲,《最高人民法院关于担保法若干问题的解释》第六十七条规定,担保法的目的在于保证抵押物的流转,同时为能更好地保护各方利益,赋予抵押权以追及效力及受让人以涤除权。所以担保法第四十九条抵押物转让中未通知抵押权人则转让行为无效的意思,应为受让第三人不能应价款的支付而使抵押物免责,抵押权人得追及抵押物行使抵押权,即转让行为只是对抵押权人不生效,而在抵押人和受让人之间仍然是有效的。故本案原告与被告签订的按揭房买卖在抵押人之间是有效的,对抵押权人不发生效力。
    第三,从物权法的角度讲,当事人之间订立有关设立、变更、转让、消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。这是债权与物权相区分原则。故原被告双方的按揭房转让合同是有效的,至于物权是否变动根据实际情况予以确定。
    第四,如果认定合同无效,无视买受人的合法利益,使出卖人通过不合理的反悔得到利益,违反了诚实信用原则。
    第五,本案认定合同有效对公积金管理中心抵押权的实现并无影响,因为被告按合同约定一直替原告履行还款义务,对公积金管理中心的利益并无实质性的影响。在合同有效的情况下,银行或公积金管理中心可通过下列三种方式实现抵押权:受让人行使涤除权,代为清偿债务,消灭抵押权;出卖人将转让房屋所得的价款向公积金管理中心提前清偿债务或提存;公积金管理中心通过行使抵押权实现其利益。
    综上,商品房按揭制度不是完全意义上的不动产抵押,在适用法律上不能完全适用不动产抵押制度。按揭商品房的买卖只要符合合同法第五十二条的生效条件,合同就是有效的,不需要以抵押权人的同意为生效必要条件。
    
     
    案例编写人:  杨  新