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法院:以担保形式出现的房屋租赁合同无效
来源:郑州房产律师    校对:范高成律师    发表日期:2016-02-23
    记者 余建华 通讯员 潘 健

  浙江省杭州市一对夫妻购买了一套二手房,在准备入住时却发现,该房屋已被原房主作为担保将房屋出租给了借款人。今天,浙江省杭州市滨江区人民法院审结这起房屋买卖纠纷案,确认原告梅某、吴某与被告王某、胡某的房屋转让合同有效,第三人刘某十日内腾退房屋,两被告交付房屋并支付延迟交房违约金。

  梅某、吴某欲购买婚房准备结婚。2012年7月,两人通过房屋中介,与王某就涉案房屋签订转让合同,约定价格190万元整。两原告付清全部款项,涉案房屋三证亦全部办理完成,登记房屋所有权人为梅某、吴某。

  正当小两口准备搬进房屋居住时,发现该房屋上存在一租赁期为20年的房屋租赁合同,承租人为刘某。后经查,原房屋所有人王某在2012年3月通过他人介绍向刘某借款时,双方签订了为期20年总价40万元的房屋租赁合同。

  在两原告办理完房屋过户手续后,刘某主张履行租赁合同,遂发生纠纷,故梅某、吴某将王某、胡某、房产中介诉至法院,刘某作为有独立请求权的第三人参加诉讼。

  法院审理认为,原告与被告王某、胡某之间的房屋买卖合同合法有效,应对合同双方产生约束力;同时房屋已经办理过户手续,现房屋产权人是本案原告。

  法院同时认为,王某、胡某与刘某之间的租赁合同,不是一般意义上为生活生产便利租用房屋而签订的房屋租赁合同,难以产生法律意义上的房屋租赁合同效力,且建立房屋租赁关系并非双方签订租赁合同的真实意图,只是刘某作为其债权实现的一种担保形式,而该形式非我国法律确定的担保形式,要确定该行为的法律效力缺乏法律依据,刘某关于确认其与王某、胡某签订的租赁合同有效的请求不予支持。

  据此,法院依法作出上述判决。

  ■新闻观察■

  购买二手房需防范交易风险

  在该案一审宣判后,滨江法院结合此案召开二手房交易风险司法防控新闻发布会。

  相对于比较成熟的新房交易,二手房交易由于房屋情况复杂、市场不规范、相关法律法规滞后等,在交易的过程中存在着诸多的法律问题,增加了交易风险,从而产生了一定数量的涉诉纠纷。

  据介绍,2010年至今,滨江法院共受理235件房屋买卖合同、居间合同案件。其中,买卖合同案件222件,居间合同案件13件。在这些案件的审理、执行中,发现了一些涉及二手房交易的、需要社会公众高度关注的问题。

  针对二手房交易由于房屋情况复杂、市场不规范、相关法律法规滞后等现状,滨江法院出台了《二手房交易法律风险提示十五条》,从土地性质、产权、合同相对人、中介、物上抵押及债权、款项支付、税费等诸多方面对二手房交易当中存在的几大风险点进行了提醒。