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商品房预售合同被确认无效后损失如何承担
来源:郑州房产律师    校对:范高成律师    发表日期:2016-02-23

  《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称《商品房买卖合同司法解释》)第2条规定:“出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效,但是在起诉前取得商品房预售许可证明的,可以认定有效。”该条是关于商品房预售合同效力和补办商品房预售许可证明对合同效力影响的解释。商品房预售合同因违反《合同法》第52条的规定或者因出卖人未取得商品房预售许可证明而被确认无效后,当事人应当如何承担损失呢?

  《合同法》第58条规定:“合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。”该条是关于合同无效或者被撤销的法律后果的规定。对于该条中的“损失”,就商品房预售合同被确认无效后的法律后果而言,司法实务认为,除《商品房买卖合同司法解释》第8条、第9条规定的情形外,应限于商品房买卖合同即本约的“缔约过失责任的赔偿范围”。(见《房地产纠纷裁判依据新释新解》,第244-246页,人民法院出版社2014年9月版)

  《合同法》第42条对缔约过失责任有明确规定,所谓缔约过失责任,是指在合同订立过程中,一方因违反其根据诚实信用原则所应负的义务导致另一方信赖利益的损失而应承担的民事责任。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第8条在进一步明确缔约过失责任的赔偿范围的基础上,创新了缔约过失责任的承担方式,即相对人可以在向对方请求赔偿遭受的实际损失的同时,请求人民法院判决由其自行办理批准或者登记手续以及向对方请求赔偿由此产生的费用,以使合同生效。