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买卖已设定抵押权的房屋的合同效力
来源:郑州房产律师    校对:范高成律师    发表日期:2016-02-23

  (1)从上述法律分析来看,《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》(以下简称《担保法司法解释》)对此又有所突破,其第67条第1款规定:“抵押权存续期间,抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的,如果抵押物已经登记的,抵押权人仍可以行使抵押权;取得抵押物所有权的受让人,可以代替债务人清偿其全部债务,使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。”《物权法》第191条第2款规定:“抵押期间,抵押人未经抵押权人同意,不得转让抵押财产,但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”从《担保法司法解释》第67条第1款和《物权法》第191条第2款的条文字面理解,并不能直接得出“未经抵押权人同意转让抵押财产,该抵押财产的转让协议无效”这一结论。

  (2)从抵押权的性质来看,抵押权是不转移财产占有的物权,其核心内容在于抵押权人可以直接支配抵押物的交换价值,而不在于取得或者限制抵押物的使用价值。故在抵押权设立之后,抵押期间,抵押人并不丧失对物的占有、使用、收益和处分的权利。肯定抵押物转移制度,有利于最大限度地发挥抵押物的使用价值,实现物尽其用的效果。

  (3)从最高人民法院的态度来看,对认定抵押权设立后抵押财产转让合同有效这一立场也是明确的。法办[2011]442号《全国民事审判工作会议纪要》第二条“关于房地产纠纷案件”规定:“物权法第191条第2款并非针对抵押财产转让合同的效力性强制性规定,当事人仅以转让抵押房地产未经抵押权人同意为由,请求确认转让合同无效的,不应予以支持。”